Ugovor o upravljanju koji suvlasnici sklapaju s upraviteljem uglavnom sadrži odredbe o vremenu ugovorne obveze upravljanja, otkazni rok, ovlaštenje za zastupanje suvlasnika prema trećim osobama i slično.
Upravitelj je dužan čuvati interese svih suvlasnika, provoditi odluke većine, a po potrebi u ime suvlasnika voditi postupke pred sudom. Osim toga, dužan je svakom suvlasniku predati financijsko izvješće o stanju i poslovanju te sredstvima zajedničke pričuve u tekućoj godini za proteklu. Također je dužan dati na uvid isprave temeljem kojih je poslovanje vođeno, kao i pregledati građevinu, utvrditi stanje zajedničkih dijelova te predvidjeti troškove za narednu kalendarsku godinu.
Zakon određuje da upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve. Svi suvlasnici, naime, dužni su izdvajati novac na poseban račun. Taj novac prema Uredbi o održavanju zgrada namijenjen je isključivo za održavanje zajedničkih dijelova sukladno donesenom planu održavanja. Iznos zajedničke pričuve određuje se međuvlasničkim ugovorom, kao i način plaćanja.
ZAKONOM PROPISANO Najčešće se plaća mjesečno, a zakonom je propisano da je minimalan iznos izdvajanja vezan za vrijednost zgrade, odnosno površinu prostora u vlasništvu svakoga suvlasnika i godišnje iznosi 0,54 posto vrijednosti svakog posebnog dijela.
To je minimalan iznos, ali svaka zgrada samostalno donosi odluku o visini pričuve tako da ona bude dostatna za pokriće obaveznih troškova.
Taj se iznos može se odrediti na osnovu godišnjeg programa upravljanja. Taj dokument predlaže upravitelj u skladu sa Zakonom o vlasništvu, a u njegovu planiranju razlikujemo:
- redovne i obavezne troškove: suvlasnici o njima odlučuju većinom glasova temeljem udjela u vlasništvu (ne po broju suvlasnika)
- izvanredne troškove: za usvajanje je potrebna suglasnost svih suvlasnika.
REDOVNI I OBVEZNI TROŠKOVI Redovni i obavezni troškovi su: naknade upravitelju, ovlaštenoj osobi, domaru i ložaču (ako ih ima), troškovi usluge čišćenja, redoviti servisi dizala i kotlovnica, dimnjačarske usluge, održavanje zajedničkih dijelova sa susjednim zgradama te osiguranje zajedničkih dijelova zgrade.
IZVANREDNI TROŠKOVI Izvanredni troškovi su: troškovi kredita u banci, hitne intervencije, nužne sanacije, sitni i veći popravci, izvanredni poslovi, popravci zajedničkih uređaja i trošila.
Prema ZOV-u, ako suvlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom u roku predviđenim zakonom, jedinice lokalne samouprave određuju prinudnog upravitelja – fizičku ili pravu osobu koja će obavljati poslove uprave tom nekretninom. Izvanredno upravljanje uvodi se u zgrade uglavnom rješenjem suda i to u situacijama ozbiljno poremećenih odnosa i stanja, gdje je došlo do opasnosti za ljude i imovinu zbog protuzakonitog ponašanja nekog od subjekata u poslovima upravljanja (suvlasnik, grupa suvlasnika, svi suvlasnici te redovni ili prinudni upravitelj).
PRAVA I OBVEZE PRINUDNOG UPRAVITELJA Prinudni upravitelj ima pravo i obvezu obavljanja poslova redovitog održavanja i upravljanja, ali njegove su ovlasti privremene i ograničene jer upravlja bez naloga i bez ugovora sa suvlasnicima te može poduzeti samo one popravke kojima se uklanja opasnost po život i zdravlje korisnika zgrade.
