Etažiranje zgrada

Sve neupisane zgrade izgrađene do 1. siječnja 1997. morale su ući u postupak etažiranja. Etažiranju se može pristupiti nakon što su svi suvlasnici upisani u Knjigu položenih ugovora ili Zemljišnu knjigu.

Etažiranjem se definiraju i upisuju svi posebni i sporedni dijelovi zgrade, te suvlasnički omjeri.

100% suglasni za postupak provedbe etažiranja moraju biti svi suvlasnici

40% zgrada na upravljanju kod Zavoda za stanovanje prošlo je postupak etažiranja

Etažiranje prosječne zgrade (četiri kata + prizemlje) veličine 1.000 m2 sa sporednim dijelovima, uz srednju cijenu od 11kn/m2 stoji ukupno 11.000 kn + PDV. A cijena povezivanja sa zemljišnim knjigama za istu zgradu je oko 5.500 kn + PDV. Cijena etažiranja ovisi o veličini objekata te je u rasponu od 7 do 15 kuna/m2+ PDV, a cijena povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora od 3,50 do 7,50 kn/m2. Postoje i dodatni troškovi, ako su potrebni, i to za geodetski upis objekta, parcelacije, vještačenja, ishođenja legalnosti i ostale dokumentacije.

NAJPOVOLJNIJE NA TRŽIŠTU Najčešći oblik plaćanja provedbe postupka etažiranja ili povezivanja je iz sredstava zajedničke pričuve. Moguće je platiti u šest mjesečnih obroka, bez kamata.

Stan ili neki drugi prostor u objektu, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96), tretira se kao suvlasnički dio čitavog objekta, kojem pripadaju i proporcionalni dio svih zajedničkih prostora kao i proporcionalni dio zemljišta na kojem je objekt sagrađen.

Izradom plana posebnih djelova zgrade, utvrđuju se posebni i zajednički djelovi pojedine nekretnine kao i njihova veličina te se označavaju vlasnici pojedinih djelova.

Etažiranje obavljaju za to osposobljene stručne osobe, sudski vještaci, koje na zahtjev suvlasnika rade elaborat o etažiranju. Za izradu elaborata etažiranja, potrebno je imati tehničku dokumentaciju zgrade, iz koje su vidljive površine pojedinih posebnih i zajedničkih djelova objekta.

Korisni priručnik: Etažiranje – pitanja i odgovori

U slučaju da takve dokumentacije nema, obavlja se mjerenje objekta te se izrađuju nacrti za potrebe elaborata. Vlasništvo posebnog dijela može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija (N.N 91/96, članak 67.). Vlasništvo posebnog dijela nekretnine uspostavlja se na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika nekretnine (N.N 91/96, članak 73.)

Zašto etažirati ?

Jedini pravni dokaz o vlasništvu stana, poslovnog prostora ili neke druge nekretnine jest izvadak iz zemljišnih knjiga tj. gruntovnice. Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96), bilo kakav prostor u objektu, uključivši stanove, garaže, poslovne prostore i sl., NE može se upisati u zemljišnu knjigu dok zgrada nije etažirana tj. dok se ne napravi elaborat s planom posebnih dijelova objekta. te dok isti nije ovjeren od svih suvlasnika.

Etažiranje se obavlja prije svih radnji gdje je potrebno uspostaviti vlasništvo nad posebnim djelovima nekretnine, odnosno imati uredne upise u zemljišne knjige pojedinih nekretnina kao npr.:

• dobivanja hipotekarnog kredita (ne može se upisati hipoteka ako stan nije etažiran)
• kupnje odnosno prodaje nekretnina
• diobe obiteljskih nekretnina
• ostavinske diobe
• utvrđivanja udjela pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja i   održavanja objekta

Elementi etažiranja

• Prikupljanje tehničke dokumentacije te usporedba s stvarnim stanjem.
• Izmjera objekta te izrada nacrta u slučaju da ne postoji tehnička dokumentacija.
• Elaborat etažiranja

Elaborat etažiranja sadrži

• Tabelarni prikaz vrste i veličine prostora.
• Tabelarni prikaz vlasništva posebnih i zajedničkih dijelova zgrade.
• Prijedlog razdiobe posebnih i zajedničkih dijelova zgrade.
• Prijedlog razdiobe građevinskog zemljišta predmetne nekretnine s obzirom na  udjele u vlasništvu na posebnim dijelovima nekretnine.
• Grafički dio elaborata s označavanjem pojedinih posebnih dijelova nekretnine te vlasništva na pojedinom dijelu nekretnine.
• Prijedlog upisa u zemljišne knjige.
• Izrada “Općih uvjeta” koji se određuju odnose suvlasnika i korištenje nekretnine
• Izrada “Sporazuma” o prihvaćanju elaborata koji potpisuju svi suvlasnici (uvjet u gruntovnici).